Les ventes de fonds de commerce de A à Z

Vous souhaitez ouvrir votre propre boutique ? La vente aux enchères est le moyen idéal pour acquérir un fonds de commerce au meilleur prix, tout en bénéficiant des garanties nécessaires à une transaction sereine. Des restaurants, boulangeries, commerces de bouche, tabacs-presse, fleuristes, brasseries ou coiffeurs, sont notamment mis aux enchères chaque semaine. Trois de nos commissaires-priseurs judiciaires vous conseillent et vous donnent les clés pour tout comprendre aux ventes aux enchères de fonds de commerce.

 

Quels sont les éléments qui composent un fonds de commerce ?

Au sens juridique, le fonds de commerce est un meuble incorporel. Mais la vente aux enchères d’un fonds de commerce comprend à la fois des éléments corporels (matériel, marchandises, équipements, etc.) et des éléments incorporels (droit au bail, clientèle, enseigne, etc.). « Le droit au bail est l’élément principal du fonds de commerce, précise Maître Juliette Jourdan, commissaire-priseur judiciaire à Nantes. D’autres biens incorporels s’y adjoignent pour lui donner une consistance commerciale : la clientèle et l’enseigne, l’achalandage voire une marque ou un brevet. »

 

Adjugé 56 000 euros par Maîtres Carole Jézéquel et Xavier Gauducheau le 10 mars 2016 à Rennes : Fonds de commerce d’optique, lunetterie à Rennes.

En achetant un fonds de commerce aux enchères, l’acquéreur ne devient pas le propriétaire des murs, mais le locataire des lieux. « La cession des murs s’effectue dans le cadre d’une vente parallèle, sous la seule compétence du notaire. » En tant que locataire, l’acquéreur bénéficie néanmoins d’une protection juridique qui le prémunit contre toute exclusion du bailleur, qui doit verser une indemnité d’éviction s’il souhaite récupérer les locaux. Afin de bénéficier de ces droits et de s’installer dans les locaux, l’entrepreneur doit ainsi verser une indemnité – le droit au bail – à l’ancien locataire titulaire d’un bail commercial. Ce droit au bail est donc indispensable pour la création ou la reprise d’une société.

Les dettes et les créances ne sont en principe pas incluses au fonds de commerce, sauf cas exceptionnels. « Effectivement, le bailleur peut prévoir dans le bail une « solidarité inversée », c’est-à-dire que le nouveau preneur s’engage à être solidaire des dettes du cédant envers le bailleur, poursuit Maître Juliette Jourdan. Ce paramètre sera précisé dans les annexes du cahier des charges. » De même, à la suite d’une liquidation judiciaire, la résiliation des contrats passés avec les fournisseurs est prévue dans le cahier des charges.

 

 

Adjugé 165 000 euros par Maîtres Juliette Jourdan et François Antonietti le 20 mars 2017 à Carquefou : Fonds de commerce brasserie, le Saint-Pierre café à Carquefou, comprenant des éléments incorporels (Licence IV, enseigne, nom commercial, clientèle) et des éléments corporels (objets, mobiliers, l’aménagement et matériel).

A qui s’adresse la vente aux enchères de fonds de commerce ?

La plupart du temps, les acheteurs sont des particuliers qui vont exploiter eux-mêmes le fonds et pour leur propre compte. Cet achat a des conséquences juridiques lourdes. L’acheteur s’engage à poursuivre la location et il est soumis à des actes et des formalités juridiques obligatoires et payantes.

Ainsi, les professionnels achetant des fonds de commerce en vue de les revendre sont extrêmement rares. Toutefois, des sociétés rachètent régulièrement des fonds de commerce pour placer à leur tête un de leurs salariés. « A Nantes par exemple, quelques groupes industriels acquièrent régulièrement des restaurants qu’ils confient à un de leurs gérants-salariés. »

 

Adjugé 53 000 euros par Maîtres Agnès Carlier, Dominique Imbert et Edouard Morel le 13 février 2017 à L’Étrat : Fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie-viennoiserie-traiteur à L’Étrat, comprenant des éléments incorporels (enseigne, nom commercial, clientèle, achalandage, droit au bail) et des éléments corporels (aménagement , matériel et mobilier).

 

 

Comment bien choisir son fonds de commerce ?

Pour choisir au mieux votre fonds de commerce, il convient de faire attention à plusieurs éléments. Après avoir ciblé votre secteur d’activité, soyez attentifs à l’emplacement des locaux liés au fonds. « Il faut être particulièrement vigilant à l’environnement, explique Maître Agnès Carlier, vice-présidente de la Chambre nationale des commissaires-priseurs judiciaires (CNCPJ) et commissaire-priseur judiciaire à Saint-Etienne. La faillite peut parfois être la conséquence d’une mauvaise implantation. » L’accessibilité doit elle aussi être prise en compte. Un commerce placé au cœur d’un axe de circulation important sera particulièrement intéressant. « La présence de places de stationnement devant une boulangerie est par exemple un paramètre important. »

Par ailleurs, le bail commercial doit être examiné consciencieusement. « Il est la clé de voûte de la vente. Il faut bien regarder la durée du bail. Quand un acheteur achète un fonds de commerce, il se substitue à la personne qui a signé le bail. Celui-ci ne s’arrête pas mais continue dans les mêmes termes. Ce qui change, c’est la personne concernée. » Aussi, dans le cadre de baux 3-6-9 – c’est-à-dire conclus pour une durée de 9 ans avec possibilité pour le locataire d’y mettre un terme tous les 3 ans – il faut compter le temps qu’il reste avant le terme. « Cela est particulièrement important par exemple lorsque le bail se termine le mois qui suit la vente. » Enfin, le montant du loyer doit être considéré. « Un loyer exorbitant peut bien souvent être à l’origine des dépôts de bilan. »

 

 

Adjugé 78 000 euros par Maîtres Antoine Bérard, François Péron et Clément Schintgen le 29 mars 2017 à Lyon : Fonds de commerce de tabac-presse-papeterie-jouets-friandises à Lyon, comprenant des éléments incorporels (dénomination, enseigne, clientèle et droit au bail) et des éléments corporels (aménagement, matériel et mobilier).

Quels sont les avantages de la vente aux enchères ?

La vente aux enchères publique d’un fonds de commerce n’est autorisée que dans le cadre d’une procédure collective, c’est-à-dire suite à un redressement judiciaire, précédant une liquidation judiciaire. Il ne peut s’agir que d’une vente judiciaire pour laquelle seul le commissaire-priseur judiciaire est habilité. Celui-ci est nommé par le tribunal de commerce. C’est ensuite le juge commissaire qui donne l’ordonnance de vente.

 

Adjugé 60 000 euros par Maître Véronique Ingels le 15 avril 2016 à Roanne : Fonds de commerce d’une brasserie, comprenant des éléments incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail, licence IV, licence Restauration, licence IV débit de boissons).

 

Si le fonds de commerce peut être cédé de gré à gré, la vente aux enchères présente de nombreux avantages. « Elle est le moyen le plus transparent, note Maître Nicolas Moretton, président de la CNCPJ. Elle profite à l’ensemble des parties (entreprise, créanciers et salariés). » Répondant directement au jeu de l’offre et de la demande, elle permet d’acquérir le fonds de commerce au prix le plus juste. Cette transaction est sécurisée et garantie par le commissaire-priseur judiciaire qui est tenu responsable de l’ensemble des éléments fixés dans le cahier des charges. Avant l’adjudication, il fixe en effet toutes les modalités de la vente et l’ensemble des caractéristiques du fonds. Cet acte authentique produit en un seul exemplaire comprend notamment la mise à prix, une copie du bail commercial et la liste des biens corporels. Les potentiels repreneurs peuvent le consulter avant la vente. Ils ont ainsi une visibilité totale sur le bien. A l’issue de la vente, il est enregistré et remis à l’adjudicataire. « Par ses compétences techniques, le commissaire-priseur judiciaire instaure un climat de confiance. Il est un acteur impartial qui assure une procédure parfaitement sereine. »

 

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